Comprei imóvel com dívida de condomínio. E agora?
É muito comum, nas transações de compra e venda de imóveis, o comprador ignorar diversas situações. São exemplos de tal prática não verificar se o imóvel possui pendência referente a impostos ou títulos, se não existe penhora ou hipoteca, e no caso de imóveis em condomínios, se aquele imóvel está com todos os encargos condominiais em dia.
Mas se o comprador, após a aquisição do bem, toma conhecimento de que aquele imóvel possui dívidas de condomínio, de quem é a responsabilidade? Do antigo ou novo proprietário?
O débito de condomínio tem natureza propter rem, assim estabelecida pela Lei Federal n.º 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio e as incorporações imobiliárias. Ou seja, ela é uma obrigação real, e decorre da relação entre o devedor e a coisa – no caso, a unidade autônoma ou apartamento.
Desse modo, a despesa condominial é uma obrigação que decorre do próprio imóvel. O débito adere-se a ele, acompanhando o imóvel, e não o proprietário. Portanto, aquele que tem relação com o imóvel será o responsável para o pagamento dos débitos.
Mesmo que o instrumento de compra e venda não tenha sido levado a registro, a responsabilidade de adimplemento do débito pode recair sobre o adquirente, pois o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Esse, inclusive, é o entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça – STJ sobre a matéria. [1]
Dessa forma, recomenda-se que antes de efetuar a compra haja um prévio levantamento das dívidas condominiais, exigindo do proprietário declaração de quitação dos débitos condominiais. Havendo recusa, é medida preventiva a procura do síndico ou administradora para obter tais informações.
Referências:
[1] COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. (…) (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)”. Grifamos.
